MT39 M39 Werk_financ Beeld Getty Images. Illustratie: Ellen Gözel.
Beeld Getty Images. Illustratie: Ellen Gözel.

PREMIUM

Verkopen of verlengen? Deze keuzes kun je maken als je hypotheek afloopt 

Is het slim om je huis nu te verkopen of beter van niet? En áls je er blijft wonen, hoe verleng of verhoog je je hypotheek dan? En zijn er ook mogelijkheden om de overwaarde op je huis verzilveren? Annemarie van Gaal legt uit.

Overwaarde als pensioen

‘Mijn pensioen zit in mijn huis’ is een opmerking die ik vaak hoor, vooral van mensen die geen of weinig pensioen via hun werkgever hebben opgebouwd of geen pensioen hebben opgebouwd omdat ze hun hele leven ondernemer of zzp’er zijn geweest. Gelukkig zijn de huizenprijzen de laatste jaren flink gestegen en is de kans groot dat je huis meer waard is dan de hoofdsom van je hypotheek. Als je die overwaarde te gelde kunt maken is dat natuurlijk ook een vorm van pensioen.

Een overwaarde op je huis betekent dat je koopwoning meer waard is bij verkoop dan de hypotheek die erop rust. Als je onderwaarde hebt, betekent dat dat je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning en dat als je de woning nu zou verkopen, je blijft zitten met een restschuld.

56 jaar en dan…?

De looptijd van een hypotheek is normaal gesproken dertig jaar. Kortere én langere periodes komen voor, maar dertig jaar is het gangbaarst, want dat is ook de periode dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Als je hypotheek afloopt nadat je 56 bent geworden, houden de banken tien jaar voor je pensioendatum al rekening met een lager inkomen dat je ná je pensioen ontvangt. Je pensioen bepaalt na je 56ste jaar dus grotendeels wat je nog kunt lenen. Eigenlijk een vreemde en ouderwetse gedachte, maar het is nu eenmaal de regel waar we mee te maken hebben.

MT39 M39 Werk_financ Beeld

Je huis verkopen

Zolang je kinderen thuis wonen, heb je behoefte aan ruimte en het liefst ook een tuin. Als ze het huis uit zijn, kun je waarschijnlijk wel uit de voeten met wat minder vierkante meters. En omdat je samen misschien leuke tripjes wilt gaan maken, is het onderhouden van die tuin ook wel wat tijdrovend en lastig. Het is dan best aanlokkelijk om te verhuizen naar een appartement; lekker gelijkvloers en met een balkon in plaats van een tuin.

Als je wilt verhuizen naar een kleiner appartement, houd je waarschijnlijk geld over. Je lost je hypotheekschuld af en de overwaarde (het geld dat je daarna nog overhoudt) kun je gebruiken om wat royaler te leven.

De overwaarde kun je uiteraard gebruiken voor je eigen uitgaven, maar houd er wel rekening mee dat de Belastingdienst een zogenaamde ‘bijleenregeling’ in het leven heeft geroepen om te stimuleren dat je de overwaarde in een nieuwe woning steekt.

Huizen en hypotheekschuld

In Nederland staan 4 miljoen koopwoningen, waarvan 3,5 miljoen huiseigenaren een hypotheek hebben. De totale waarde aan hypotheken in Nederland is 765 miljard euro (bron: DNB, 2021). De gemiddelde hypotheekschuld is dus bijna € 219.000 per woning. Door de gestegen huizenprijzen neemt de gemiddelde overwaarde sterk toe. Huiseigenaren tussen de 35 en 45 jaar hebben een gemiddelde overwaarde van zo’n € 100.000, terwijl dat bij mensen van 55 tot 65 jaar al zo’n € 216.000 is. Bij de groep vanaf 75 jaar is de overwaarde zelfs € 300.000 euro.

Hoe zit het met die bijleenregeling?

  • Als je binnen drie jaar na de verkoop van je woning een volgende woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Die houdt in dat je de overwaarde, dus de winst bij verkoop, gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning omdat je geen recht hebt op renteaftrek over het bedrag van de overwaarde.
  • Dus stel dat de overwaarde na de verkoop van je woning € 100.000 is en je koopt een nieuw appartement van € 300.000. Dan is de hypotheekrente maar aftrekbaar over een hypotheek van € 200.000 (€ 300.000 - € 100.000). Als je meer dan € 200.000 leent, is de hypotheekrente boven dit bedrag niet meer aftrekbaar.

Je huis verhuren

Stel dat de hypotheek op je woning (bijna) is afgelost, dan zou je kunnen besluiten om zelf te verhuizen naar een kleiner koopappartement of naar een huurwoning en je eigen woning te verhuren. Daarmee creëer je een extra maandelijks inkomen (op dit moment nog belastingvrij, maar dat gaat in de komende jaren waarschijnlijk veranderen). Als je verhuist naar een huurappartement, kun je de huur daarvan waarschijnlijk gemakkelijk betalen met de huurinkomsten van je eigen verhuurde koopwoning en nog wat overhouden voor die leuke extra’s, terwijl je ook je koopwoning in je bezit houdt als erfenis voor je kinderen.

Een kamer verhuren

Dit is een optie die ik vaak voorstel aan mensen die worden geconfronteerd met hypotheeklasten en een ietwat te groot huis, nadat de kinderen zijn vertrokken. In 2022 kun je € 5.711 per jaar belastingvrij huurinkomsten ontvangen voor een kamer die je verhuurt. Dat dekt misschien wel een deel van het bedrag dat je per maand kwijt bent aan hypotheeklasten. En een leuke student in huis kan ook best gezellig zijn.

MT39 M39 Werk_financ Beeld

Familiehypotheek

Geld op een spaarrekening levert niets of bijster weinig op en kost in sommige gevallen zelfs een bedrag aan negatieve rente die de bank in rekening brengt. Stel dat je je kinderen of je kleinkinderen een mooie start op de woningmarkt zou willen geven, overweeg dan een ‘familiehypotheek’. Met zo’n hypotheek is de rente die je in rekening brengt aan je kind of kleinkind voor hem of haar fiscaal aftrekbaar, mits:

  • de rente marktconform is;
  • de lening in dertig jaar tijd minimaal annuïtair wordt afgelost;
  • de leningsvoorwaarden schriftelijk zijn vastgelegd.

Woning voor je kind
De zogenaamde ‘jubelton’, de belastingvrije schenking die ouders aan hun kind kunnen schenken bij de aankoop van een woning, wordt binnenkort afgeschaft. Maar in 2022 kun je er nog gebruik van maken en € 106.671 belastingvrij schenken voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning.

Flinke overwaarde

Tien jaar geleden heb ik een appartement in Amsterdam verkocht aan ouders en hun dochter. De ouders besloten de overwaarde van hun boerderij te delen met hun enige dochter die in Amsterdam ging studeren. De ouders kochten destijds twee derde van het appartement en de dochter kreeg een derde van het appartement in bezit, dat ze betaalde met de belastingvrije schenking van € 100.000 die ze van haar ouders kreeg. Het appartement is sindsdien verdubbeld in waarde en als ik eraan terugdenk of door de straat rijd, maakt het me nog steeds blij dat dit hele gezin van de overwaarde profiteert.

Geld lenen

Je kunt natuurlijk ook een lening nemen bij een bank met je eigen woning als onderpand. Hoeveel je kunt lenen is afhankelijk van je situatie. Je kunt de hele overwaarde ineens opnemen met een aflossingsvrije lening, waarbij je alleen rente betaalt. Of je kunt een doorlopend krediet nemen met je huis als onderpand, waarbij je bedragen kunt opnemen en tussentijds kunt aflossen. Over deze leningen betaal je rente en deze rente is normaal gesproken niet aftrekbaar als hypotheekrente.

Je eigen woning huren

Sale and leaseback: verkopen en terug huren, is een alternatief dat tegenwoordig steeds vaker wordt aangeboden. Hierbij verkoop je je eigen woning en betaalt de koper de koopsom in maandelijkse termijnen, terwijl je er zelf blijft wonen. Realiseer je dat de koopprijs die de koper in maandelijkse termijnen betaalt meestal veel lager is dan de marktwaarde van je woning. De woning wordt pas aan de koper overgedragen als je verhuist of overlijdt. Tot die tijd blijf je dus in je eigen woning wonen. De koper betaalt je elke maand een bepaald bedrag, als aanvulling op je inkomen. De hoogte hiervan is afhankelijk van de waarde van de woning en je leeftijd. De maandelijkse toelage loopt tot een vaste leeftijd, meestal honderd jaar. Je kunt afspreken dat het restbedrag naar je erfgenamen gaat als je eerder overlijdt. Alle andere vaste lasten, zoals de energie- of waterrekening, blijf je gewoon zelf betalen. Realiseer je wel dat dit een relatief dure manier is om je overwaarde te verzilveren.

Opeethypotheek

Een andere manier is de zogenaamde ‘opeethypotheek’ of ‘verzilverhypotheek’. Hierbij neem je een extra bedrag op dat ineens of maandelijks wordt uitbetaald. De rente hierover wordt bijgeteld bij je schuld. Je maandlasten gaan niet omhoog, maar bij verkoop houd je minder over en bij overlijden krijgen je erfgenamen ook minder. Een relatief dure manier om extra geld te creëren.

Overwaarde beleggen

Je kunt je huis ook verkopen, vervolgens zelf gaan huren en de overwaarde beleggen. Het is belangrijk dat je je bewust bent van de risico’s van beleggen. De hoogte van je vermogen zal met de markt op en neer bewegen. Mijn advies is altijd om alleen te beleggen met geld dat je zeker de komende zeven jaar niet nodig hebt, want beleggen houdt een risico in: soms win je en soms verlies je. Het geld dat je belegt mag daarom geen geld zijn dat je snel nodig hebt; je moet de tijd hebben om na een eventuele koersval het herstel af te wachten. De beste financieel adviseur ben je zelf. Geld dat je overhebt en wilt beleggen, kun je het best investeren in aandelen. En als je er zelf niet actief mee bezig wilt zijn, beleg dan in indices. Kijk bijvoorbeeld op voor informatie over indexbeleggen.

MT39 M39 Werk_financ Beeld

Verdubbelaar

Er is een handige vuistregel om te berekenen in hoeveel jaar je spaargeld verdubbelt door rente of door beleggingsrendement. Deel het getal 72 door de rente of het rendement en je weet het. Stel dat je 2,4% rente krijgt, dan duurt het dertig jaar voordat je vermogen is verdubbeld. Als de rente zou stijgen naar bijvoorbeeld 4,2%, dan duurt het nog maar zeventien jaar voor je vermogen is verdubbeld. Voor rendement geldt hetzelfde.

Grote aankoop finan­­cieren
Als je overwaarde hebt en bijvoorbeeld een camper wilt kopen of een wereldreis wilt maken, dan kun je ook je hypotheek verhogen. Realiseer je wel dat dit hypotheekdeel voor de belastingen in de zogenaamde ‘Box 3’ van de belastingen valt, waardoor er geen hypotheekrente-aftrek is.

Fraudefondsen

Elke keer als ik in de krant lees dat weer een beleggingsfonds in rook is opgegaan, omdat de oprichters oplichters bleken, draait mijn hart om. Honderden Nederlandse gezin­nen die meer wilden maken van de overwaarde op hun huis, hun spaargeld of een erfenis, zijn hun geld kwijtgeraakt aan beleggingsfondsen zoals Partrust, Easy Life, Royal Dubai, Palm Invest en Golden Sun Resort. Fraudefondsen pakken hun klanten in met mooie brochures met foto’s van fenomenale vastgoedprojecten of financiële constructies. Dat líjkt niet alleen te mooi om waar te zijn, dat ís het vaak ook.

Nederlanders vertrouwen er ten onrechte op dat onze overheid wel een oogje in het zeil houdt, maar in het verleden is gebleken dat het toezicht van AFM niet altijd zaligmakend is. Geen enkel toezicht is opgewassen tegen oplichting. Het enige kruid dat tegen deze fondsen is gewassen, is een flinke portie achterdocht en de kracht om ‘nee’ te zeggen tegen gouden bergen.

Annemarie van GaalGetty Images. Illustratie: Ellen Gözel.

Op alle verhalen van Margriet rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven. Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@margriet.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden