null Beeld Getty Images.
Beeld Getty Images.

PREMIUM

Succesvol op huizenjacht? Zó pak je dat aan

De woningmarkt staat volledig op z’n kop. De problemen treffen niet alleen starters en jonge gezinnen. Ook zestigplussers die naar een kleiner huis willen en scheidende vijftigers worstelen ermee.

“We worden wat minder mobiel en willen dolgraag verhuizen,” vertelt Adrie de Vrij (72), die samen met haar man Koos (74) in een vrijstaand huis in de uitgestrekte polder van het Groene Hart woont. “Onze voorkeur gaat uit naar een kleinere woning met een overzichtelijke tuin, op loopafstand van een supermarkt en de bibliotheek. Daar zijn we nu ongeveer één jaar mee bezig, maar het is een grote klucht, een spel waarvan je niet weet of je voor spek en bonen meedoet of daadwerkelijk kans maakt. Van de laatste tussenwoning die we bekeken, was de vraagprijs 395.000 euro. Wij boden 439.000 euro, wat eigenlijk al boven ons budget is. Later hoorden we dat het huis 475.000 euro had opgebracht. Voor negentig vierkante meter! Kansloos.”

Gekte op de woningmarkt

Adrie en Koos zijn een van de vele slachtoffers van de gekte op woningmarkt. Ruim de helft van de Nederlanders die willen verhuizen, kan moeilijk of geen nieuw huis vinden. Ondertussen blijven de prijzen van bestaande woningen maar stijgen, met een toename van vijftien procent in 2021 als voorlopig record. Het gevolg: overbieden is de norm geworden, dus je komt er alleen tussen met een flinke zak eigen geld. Wie denkt dat huren een oplossing is, komt ook bedrogen uit. Voor een sociale huurwoning zijn de wachttijden in de meeste steden opgelopen tot minimaal vijftien jaar. Heb je niet genoeg wachttijd opgebouwd of verdien je te veel voor sociale huur, dan kom je terecht in de vrije sector. En daar betaal je ook meestal de hoofdprijs.

null Beeld

Miniroutebeschrijving naar je nieuwe (koop)woning

  • Neem een aankoopmakelaar;
  • Bespreek je woonwensen;
  • Vergroot je zoekgebied;
  • Onderzoek je hypotheekruimte;
  • Spreek een maximumprijs af;
  • Bekijk meerdere huizen;
  • Doe een realistisch bod;
  • Denk aan de ontbindende voorwaarden;
  • Plan een bouwkundig onderzoek;
  • Koop champagne om te proosten.

Extreme woningnood

Schrik niet, maar volgens de laatste berekeningen is het woningtekort opgelopen tot 279.000 woningen en moeten er de komende tien jaar een miljoen huizen worden gebouwd. De vraag is hoe de woningnood zo uit de hand heeft kunnen lopen. Hebben we niets geleerd van de krakersrellen van veertig jaar geleden? Of is dit een situatie die niemand had kunnen voorzien? “In 2008 hebben we een financiële crisis gehad, laten we daar eens mee beginnen,” zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. “De woningmarkt kreeg in die tijd een enorme klap. Aan de ene kant door de crisis, maar ook door overheidsingrijpen. Zo werden de normen voor hypotheken verscherpt en kregen wooncorporaties een verhuurheffing opgelegd, waardoor ze de bouw van nieuwe woningen halveerden.”

In dezelfde periode nam de groei van de bevolking enorm toe. “Waar de netto migratie voor die tijd op 20.000 per jaar lag, was dat voor corona ruim boven de 100.000,” aldus Boelhouwer. “Eerst door de instroom van asielzoekers, later is dat overgenomen door arbeidsmigranten. Die mensen hebben ook een huis nodig, wat in combinatie met minder nieuwbouw heeft geleid tot een tekort. Het tweede probleem hangt daarmee samen, dat is de betaalbaarheid. Veel mensen in sociale huurwoningen kunnen niet rondkomen, in de particuliere huursector liggen de prijzen nog veel hoger en koopwoningen zijn voor veel mensen ook onbetaalbaar geworden, wat voornamelijk te maken heeft met de lage hypotheekrente van de afgelopen jaren.”

Te laag of te hoog salaris

De prijs van een gemiddeld koophuis ligt op dit moment rond de 420.000 euro. Wie een hypotheek ter hoogte van dat bedrag van de bank wil krijgen, moet een bruto jaarsalaris van minimaal 70.000 tot 80.000 euro per jaar hebben. Ter vergelijking: een modaal inkomen lag in 2021 op 35.500 euro bruto per jaar. De strenge hypotheekeisen maken het voor de meeste starters en middeninkomens onmogelijk om een huis te kopen. Maar in de particuliere huursector kunnen ze vaak ook niet terecht, omdat het bruto maandinkomen minimaal vier keer de gevraagde maandhuur moet bedragen. En voor sociale huur komen ze meestal niet in aanmerking, omdat het salaris daarvoor in de meeste gevallen juist weer te hoog is. Lukt dat wel, dan moeten ze meer dan tien jaar ingeschreven staan.”

null Beeld
null Beeld

Je kansen vergroten

  • Stuur een gepersonaliseerde motivatie mee als je een bod doet: wie ben je, waarom is dit hét huis voor jou, wat spreekt je er zo in aan?
  • Verspreid in de buurt waar je wilt wonen A4’tjes met een oproepje om het je te laten weten als iemand zijn of haar huis wil verkopen.
  • Probeer in de korte tijd die je hebt een vriendschappelijke band op te bouwen met de verkoopmakelaar. Baat het niet, dan schaadt het niet.
  • Wees complimenteus tijdens de bezichtiging. Iedere huizenverkoper vindt het leuk om te horen dat hij of zij een ster is inrichten.

Woonruimte na een scheiding

“De woningmarkt is zo georganiseerd dat er voor starters en middeninkomens weinig toegankelijk is,” zegt Peter Boelhouwer. “Dat geldt ook voor stellen die op latere leeftijd gaan scheiden. Tot een jaar of tien geleden konden zij met de overwaarde van hun huis voor allebei nog wel iets nieuws vinden, maar dat lukt tegenwoordig bijna niet meer. Wat je veel ziet, is dat de man in zo’n geval in het huis blijft wonen, omdat hij de hypotheek nog wel kan betalen. Maar voor de vrouw wordt het ingewikkeld, want zij staat vaak nog niet ingeschreven bij een sociale verhuurder. De particuliere huurprijzen liggen te hoog en goedkopere koophuizen in mindere buurten zijn er ook bijna niet meer, omdat de prijzen daarvan ook enorm zijn gestegen.”

Een scenario dat Lisette Vermeer (55) herkenbaar in de oren klinkt. “Toen onze kinderen in 2017 allebei het huis uit waren, zijn mijn inmiddels ex-man en ik vanuit Culemborg verhuisd naar het centrum van Utrecht. We wilden de stad weer van dichtbij beleven, lekker op de fiets naar het theater en de bioscoop. Dat beviel heel goed, maar na ongeveer een jaar liep ons huwelijk om allerlei andere redenen op de klippen. Met mijn parttimebaan als beleidsmedewerker kon ik de hypotheek niet in mijn eentje betalen, mijn ex wel. Hij betaalde me ook mijn deel van de overwaarde uit, wat destijds werd geschat op 20.000 euro. Achteraf heel naïef, maar ik dacht toen nog dat ik met dat bedrag op zak wel een eigen huisje zou kunnen kopen.”

null Beeld

Via via kon Lisette snel na haar scheiding voor 1.050 euro per maand een studiootje huren. Te duur voor haar budget, een stuk kleiner dan ze zou willen en in een niet zo fijne buitenwijk, maar ze hield zichzelf voor dat het maar tijdelijk was. “Inmiddels ben ik al bijna drie jaar aan het zoeken. Ik vraag om me heen bij mensen in mijn netwerk, maak elke dag tig rondjes op Funda en sta ingeschreven bij een makelaar die me soms tipt. Maar er zijn in deze streek zo ontzettend veel gegadigden dat je er heel moeilijk tussenkomt. Kijkdagen zitten binnen een paar uur vol en dan nog moet je gigantisch overbieden. Ik heb zelfs een briefje gemaakt met foto’s van mezelf dat ik meestuur als ik een bod doe, in de hoop op een gunfactor.”

Politiek in actie

Daar zit je dan, als vijftiger in een huurwoning, terwijl de waarde van de woning waarin je ex is blijven wonen elke dag met 313 euro stijgt. Dat is op z’n zachtst uitgedrukt wrang, wat volgens woonmarktdeskundige Boelhouwer ook een goede omschrijving is voor de situatie van veel oudere echtparen. “Veel ouderen die met z’n tweeën willen verhuizen naar een kleinere woning krijgen daar geen hypotheek voor, omdat ze volgens de nieuwe normen een te laag inkomen hebben. Daar kom je nog wel uit als je een flinke overwaarde hebt, maar de meeste oudere mensen hebben nog een hypotheek die deels aflossingsvrij is. Dan zit je vast in je huis, terwijl je goedkoper wilt gaan wonen. Dat is eigenlijk te dwaas voor woorden.”

De politiek probeert ondertussen van alles om de brand op de woningmarkt te blussen. Boelhouwer: “Ze willen de woningbouwproductie ophogen, wat ze doen door woningcorporaties korting te geven en de bouw onder druk te zetten. Ook is er een miljard euro aan woningbouwsubsidie vrijgemaakt, waar nog eens een nieuw miljard bij komt. Er wordt gewerkt aan manieren om het beleggers moeilijker te maken. Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd naar acht procent en komt er vanaf 1 januari in sommige wijken van steden een zelfbewoningsplicht, wat betekent dat kopers hun huis niet mogen verhuren en er zelf minimaal vier jaar moeten wonen. En ze zijn makelaars aan het aanpakken, zodat het koopproces beter wordt georganiseerd en transparanter wordt.”

‘Knarrenhofjes’ en andere woonvormen

Het streven is om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen, zodat over tien jaar de benodigde miljoen wordt aangetikt. “Maar de krapte zal de komende jaren blijven, want de bevolking groeit hard en de woonproductie is nog lang niet op peil,” voorspelt Boelhouwer. Dat ligt vooral aan de bouwvergunningen die nog lang niet op niveau liggen, wat nog wel een paar jaar kan voortduren. Of de huizenprijzen al die tijd zo blijven pieken als nu, hangt af van wat er gebeurt met de hypotheekrente. “Stel dat de inflatie hoog blijft, dan loopt de hypotheekrente op,” legt Boelhouwer uit. “Het kan zijn dat de markt daarna afkoelt, maar economen verwachten niet dat dit snel zal gaan gebeuren. Met rentes blijft het altijd koffiedik kijken.”

Het aantal mensen dat naarstig op zoek is naar een woning, blijft in de tussentijd alsmaar toenemen. “Je ziet dat er verschillende initiatieven ontstaan om het gat een beetje te dichten,” zegt Boelhouwer. Een goed voorbeeld daarvan zijn de ‘knarrenhofjes’ die hier en daar ontstaan: kleinschalige woonvormen voor ouderen, bestaande uit een combinatie van huur- en koopwoningen, waar bewoners beloven naar elkaar om te kijken. “Het ouderwetse bejaardentehuis zie ik niet zo snel meer terugkomen, maar dit is eigenlijk een modern alternatief. Je ziet ook steeds vaker dat vijftigers of zestigers op eigen houtje een wooncoöperatie opzetten, waar je een eigen woondeel combineert met bijvoorbeeld een grote gemeenschappelijke keuken.”

null Beeld

Een stap die Jildou van Nieuwkerk (51) op termijn ook wel ziet zitten, maar voorlopig heeft ze nog een 21-jarige zoon thuis die niets liever wil dan op kamers gaan, maar waar? “Er zijn enorme wachtlijsten voor studentenkamers en zelf een appartementje voor hem kopen, dat kunnen mijn man en ik helaas financieel niet rondkrijgen. Een tijdje terug is hij zelfs bij huizen in de omgeving van de universiteit gaan rondvragen of niemand daar wilde fungeren als zijn hospita. Niet ideaal, maar beter dan niks. Ik maak me er niet alleen veel zorgen over wat dit geleur doet met zijn ontwikkeling, maar ook wat dit betekent voor zijn toekomst. Krijgt hij ooit wat fatsoenlijks voor zichzelf? Of moeten wij maar vast een huisje bouwen in de tuin?”

Ouders die zich zorgen maken over de woontoekomst van hun kind, hebben volgens Boelhouwer verschillende mogelijkheden om hun kroost de helpende hand toe te steken. “Wat waarschijnlijk de makkelijkste manier is, is om je kind geld te lenen. De rente moet wel een beetje marktconform zijn, maar verder is alles mogelijk. Je kunt kinderen onder de veertig jaar sowieso eenmalig een belastingvrije schenking doen van ongeveer 26.000 euro. Wat ook wel gebeurt, is dat ouders zelf een huis kopen voor hun kinderen. Maar dan moet dat wel financieel ondersteund worden.”

Neem een aankoopmakelaar

Wil je zelf een huis kopen, dan is de eerste stap in de huidige overspannen markt: een aankoopmakelaar in de arm nemen. “Een aankoopmakelaar zorgt ervoor dat je op de hoogte bent van het aanbod en begeleidt je goed bij het biedingsproces,” aldus Boelhouwer. Maar houd je oren en ogen zelf ook goed open. Zoals het echtpaar Adrie en Koos de Vrij, die de telefoon pakten toen ze in de krant lazen dat de bejaarde moeder van een dorpsgenoot was overleden: sorry om u zo te overvallen, maar wordt het huis wellicht te koop gezet? Onconventionele tijden vragen blijkbaar om onconventionele maatregelen, want sinds twee maanden zijn zij de nieuwe eigenaren van het knusse huisje. Ofwel: houd moed, er is hoop. Ook in tijden van wooncrisis.

null Beeld

Gouden tip

Het is in deze oververhitte markt verleidelijk om mee te gaan in de gekte, maar probeer je niet te laten opjutten. Laat de gehaaide makelaar lekker kletsen en ga uit van je gezonde verstand. Daar kom je nog altijd het verst mee.

Margriets Ilona is al een tijd op zoek naar een huis en kan meepraten over de gekte op de woningmarkt. Lees het in haar blog margriet.nl/persoonlijk/ilona-huizenjacht-pijnlijk/

Fleur BaxmeierGetty Images.

Op alle verhalen van Margriet rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven. Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@margriet.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden